【推荐】4公里内3条老街上马，重庆老街“泛滥”如何突围？-重庆南岸滨江路开发建设有限公司

Eric 2025年05月10日 17:51 0

一部电影《从你的全世界路过》带火了有着老重庆风貌的十八梯。以十八梯为缩影，旧貌换新颜的重庆老街争相“重出江湖”。

据悉，重庆主城目前已经划定

28个历史文化和传统风貌区

，其中有5个将在年内向市民开放，包括渝中区十八梯、湖广会馆东水门街区、南岸区慈云寺-米市街-龙门浩片区、巴南区丰盛古镇和木洞老街。

一拥而上的老街项目，是哪些资本在推动？老街热背后还存在哪些问题？老街商业，该如何走出一条“新路径”？近日，上游新闻·重庆商报记者对此展开了深入调查。

南滨路3条老街同步打造

南滨路的弹子石老街，从今年6月1日开街，到如今也才两月有余，这里已成为市内外游客休闲逛街的热门目的地，开街当日，逛街人次就超过22万。

弹子石老街俯瞰记者高科/摄

在长达1公里的弹子石老街，筑台、悬挑、吊脚、梭箱等川东传统建筑形态，法国水师兵营、王家大院、一德堂等在内的老建筑也以全新面貌重现人们眼前，展现重庆百年开埠文化。

同时，弹子石老街获得国家4A级旅游景区授牌，是全国首个以“开埠文化与城市九级坡地地貌”为主题获批的4A景区，成为游客们的又一热门“打卡”地。

从弹子石老街出发，驾车行驶不过五分钟，另一条老街——慈云寺老街正在紧锣密鼓地建设、招商中，目前除了一楼的餐饮和健身等项目已在运行外，大部分还在装修。

龙门浩历史文化街区首开区效果图

与慈云寺老街紧挨着的还有米市街、龙门浩传统风貌街区首开区（枣子湾片区）。

据重庆南岸区滨江路开发建设有限公司执行董事徐强介绍，龙门浩老街首开区范围内，包含27栋建筑，其中有6栋区级历史文保单位建筑、1栋优秀历史建筑，20栋风貌建筑。去年启动了保护性建筑修缮施工，目前已完成主体工程建设，正进行景观塑造和商家入场装修，预计今年9月份，将正式开街。

重庆还有6条老街将开街

南滨路老街区集聚的情况，只是我市老街区发展的一个缩影。单就南岸区来看，龙门浩街道辖区还有

下浩正街、觉林寺街、董家桥、米市街、望耳楼、葡萄院等小街

。此外，南岸区还有黄桷垭老街，位于南山上融合自然风光的九街壹华里非遗小镇等多个项目。

弹子石老街李阳/摄

从全市范围来看，重庆已划定了28个传统风貌街区，并已确定多个作为试点先行区，陆续整体完成保护修缮并对社会开放。

据记者从日前召开的重庆市主城区传统风貌街区保护推进会获得的消息，目前渝中区湖广会馆及东水门历史文化街区、十八梯传统风貌区、巴南区丰盛历史文化名镇、木洞传统风貌区、北碚区金刚碑历史文化街区、沙坪坝区磁器口历史文化街区等6条重点传统风貌街区正在重新打造，将于2020年前全部开街运营。

据市规划局介绍，目前我市已启动历史文化名城保护条例等系列法规制定，让保护有法可依。同时，继续开展我市历史街区和历史建筑的普查，目前，普查到的历史文化街区有28处、历史建筑176处、工业遗产30多处。普查到的历史街区和历史建筑，将划定核心区、建控区、保护区，通过项目实施来保护他们的核心价值。

总体来看，重庆主城区有三个层级传统风貌资源及保护体系，第一层级是28个传统风貌片区，集中呈现五类传统风貌特征，构成重庆主城区传统风貌主体；第二层级是412个重要传统风貌遗存；第三个层级是52个重要历史记忆点。

纵深

资本抢食蛋糕，老街项目走热

在老街新项目走热的背后，是各路资本正在抢食这块蛋糕。

十八梯效果图

首先是外来巨头，2016年10月20日，杭州新天地以5.78亿元击败康翔实业，竞得十八梯商业地块，成交楼面价7145元/平方米。这是杭州新天地首次在重庆出手，便是看重十八梯文化底蕴深厚。据记者打探，此次开发建设的十八梯项目，杭州新天地将全部自持运营。

作为以城市商业运营和大健康产业为核心的城市综合运营企业，杭州新天地目前正在开发运营的项目包括：杭州新天地、临安滨湖天地等大型城市商业综合体，千岛湖文渊狮城、河桥旅游度假区、湍口氡温泉酒店等旅游度假区。

慈云寺老街项目背后的资本力量是重庆阳光壹佰房地产开发有限公司，持有两大项目：阳光100国际新城项目和慈云寺老街项目。工商注册资料显示，重庆阳光壹佰房地产开发有限公司的大股东，是来自北京的阳光壹佰置业集团有限公司，直接持有重庆阳光壹佰86%股份，并通过旗下阳光一百置业（辽宁）有限公司间接持有重庆阳光壹佰4%股份。另外10%的股权则控制在海南的洋浦华电置业有限公司手中。

弹子石老街也是由外来资本运作。早在2009年，招商地产、香港置地共同取得了南滨路弹子石G地块的开发权，并承担起与项目仅一墙之隔的法国水师兵营修缮工作，将打造以现代商业、200米新地标建筑、星级酒店、两江（大禹）广场、弹子石老街、江景住宅等多种业态整合的综合体。

本地的国有资本，同样在密集布局老街项目。比如，龙门浩老街由重庆南岸区滨江路开发建设有限公司负责开发建设，资金来源全部为南岸区财政资金。目前，已累计完成投资1.2亿元。

磁器口首席记者钟志兵/摄

已经运营成熟、成为重庆的网红“打卡”地的磁器口古镇，也是由国有资本在运作。资料显示，重庆磁器口保护开发有限公司组织瓷器口古镇保护建设及相关产业的开发，由磁器口古镇保护开发管理委员会持股90%，重庆沙坪坝滨江建设开发有限公司持股10%。

重庆本地的民营资本也没闲着。最近走红网络的洪崖洞便是由知名企业家何永智打造，她旗下的餐饮品牌重庆小天鹅投资控股（集团）有限公司持有91%的重庆洪崖洞城市综合发展有限公司股权，另外9%的股权也掌握在家族成员何永惠手中。

商机

文旅融合触发商业升级红利

各路资本上马竞逐，

他们为何看好重庆老街？

重庆市文化发展研究会秘书长、首席研究员郭道荣向记者表示，传统风貌街区是悠久的城市历史见证，记录了清晰的城市文脉，承载了厚重的城市情感，彰显了独特的城市形象。

在他看来，政府部门如今加快推进传统风貌街区保护修缮利用，既是促进城市转型升级的重要抓手，也是城市建设领域供给侧结构性改革的重要内容，有利于传承城市文脉、保护城市遗产、提升城市品质。

戴德梁行重庆商业地产部高级助理董事唐正艺说，近年来各地都在加强历史文化街区保护，将老街的发展提上日程，国家也很支持具有本土特色的传统文化街区的打造和传承。重庆作为著名的山城，深厚的文化底蕴也为老城区的建设提供了很好的基础，如著名的十八梯、下浩老街、白象街等。

在唐正艺看来，老街热背后，还与当下传统的商业中心竞争加剧相关。据戴德梁行最近发布的重庆2018年上半年商业市场研究报告显示，旅游业快速发展带来“红利”，为各商圈在差异化发展中提供了新的方向，集旅游与商业一体的老街项目受到追捧。如渝中区除洪崖洞外，还有白象街、十八梯等老街将陆续入市。

上半年，南滨路上体现开埠特色的弹子石老街、位于南山上融合自然风光的九街壹华里非遗小镇相继开业。未来还规划有南山火锅小镇、慈云寺老街等。此外，沙坪坝也在积极升级旅游商业，磁器口老街扩容，打造以热门景区、老旧厂房为重点的文旅产业园等等。

唐正艺说，老街文化与旅游业、商业息息相关，文商旅融合发展成为趋势。老街文化作为历史文化的一部分，除了能很好地展示重庆特有的民俗文化外，也能带动城市旅游业和商业发展。此外，重庆老街区项目众多，且体量相对较小，对运营方来说可进入性较高，也是老街热的一大原因。

调查

老街业态多雷同，密集上马或过剩

连日来，记者走访磁器口、洪崖洞等主城多个老街发现，餐饮、酒吧、住宿、工艺品等零售店，成了老街业态的“标配”。

独立音乐人和策划人老布，曾是磁器口古镇的一位“老经营户”。他牵头打造的“横街16号”音乐俱乐部，在磁器口开了6年时间。

十八梯项目效果图

老布说，自己走访了川渝地区十几个古镇，基本上这些古镇的建筑形态和文化形态都差不多。在丽江古镇、磁器口等景点火了后，不少古镇干脆直接复制这种模式，加上开发者思路不清晰，导致同质化现象严重。

老布坦言，以商业形态来看，磁器口除了麻花和横街的文艺小店外，比如茶叶、瓷器、乐器、绸缎、字画店等，全国各地的古镇或老街都在开，业态形式和内容极为类似。

“千街一面是目前众多老街生存面临的一大问题。”重庆市文化发展研究会秘书长、首席研究员郭道荣向重庆商报记者表示，现在不少在运营的老街项目都像是用“复制粘贴”模式打造的，只是所在的城市不同，逛完一条老街，就再难提起逛下一条老街的欲望。

在郭道荣看来，不少老街不过只是在建筑外貌上使用了复古的材料；在街道内用了复古的店名；商业上卖着批发来的小商品，摆满臭豆腐、烤串和奶茶摊，点缀一点书店、酒吧。但实际上，老街的“魂”早就在商业氛围中丢失了，导致老街失去了自己的独特性。

在建中的十八梯记者钱波/摄（资料图片）

在激烈的市场竞争中，或将有一些老街因同质化问题而面临生存难题。在十八梯文化发展有限公司商业管理部副总经理张蜀宝看来，老街项目的开发，就是要依托高质量、可持续的商业运营，使之运转良好。

在一位不愿具名的老街项目负责人看来，让各种老街延续生命力的是人，如果保护、修缮完成后，没有人在里面生活、经营、游玩，那也会很快沉寂。

该负责人表示，密集上马多条老街，游客逛完其中一条后去下一条的兴致肯定会大减。

如果没有独特的吸引力，以逛吃、购物为主力业态，那么很大可能会出现一些老街“喊饿”——渐渐人流不足，收不回经营成本的可能。

定位

必须做出独特的个性

“避免千街一面、做到文商旅真正融合，关键在于发掘老街的独特价值。”重庆市文化发展研究会秘书长、首席研究员郭道荣认为，老街的“个性”，对游客来说，是最具吸引力的要素。“如果没有文化的独特性主导，一律以商业为主导开发，那老街将失去个性。老街做着做着成了新街，有老街的外貌，其中全是新的内容，那就是‘伪老街’泛滥。”