「提醒」长春业主速看！物业管理条例征求意见-长春经济技术开发区物业管理有限公司

winter 2025年12月24日 21:28 0

为了规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据有关法律、法规的规定，结合长春市实际，8月25日，《长春市物业管理条例》（修订草案）已起草完毕，

长春市司法局

现面向社会各界征求意见和建议，意见收集截止时间为

2020年9月24日

。社会公众可以将意见和建议通过电子发送至ccsfjlfc@sina.com，或者将意见和建议通过信函寄送长春市司法局立法处（长春市青年路6399号，邮编：130062）。

《长春市物业管理条例》（修订草案）主要内容

关键词:业主、业主大会及业主委员会

业主在物业管理活动中，享有哪些权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，审议批准物业服务合同；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分总面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、乡（镇）人民政府、街道办事处代表和居（村）民委员会代表组成，筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由乡（镇）人民政府、街道办事处代表担任。建设单位已经解散或者决定不参加筹备组的，其名额应当由业主代表补充。

筹备组应当自成立之日起七日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

管理规约应当对下列主要事项作出规定：

（一）物业的使用、维护、管理；

（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）物业共用部分的经营与收益分配；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定由业主委员会组织召开。

有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占总建筑面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

经专有部分占总建筑面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的，应当提供书面申请，并附提议业主本人的签名、联系电话、房屋栋号室号、专有部分面积。

业主委员会应当核实确认提议业主身份和投票权数。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

同时，业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

关键词:前期物业服务

在规划、设计、建设物业项目时，应当按照下列规定在物业管理区域内配置物业服务用房：

（一）房屋总建筑面积二十万平方米以下的部分（含二十万平方米），应当按照不少于房屋总建筑面积千分之四的标准配置，且物业服务用房建筑面积不得少于一百平方米。

房屋总建筑面积超过二十万平方米的部分，按照不少于千分之二的标准配置。

（二）规划部门审查物业开发项目时，应当在规划设计平面图和单体方案中，按照便于物业管理活动的原则确定物业服务用房的位置，并按照前项规定确定面积。

（三）物业服务用房应当为地面以上具有正常使用功能的房屋，违法建筑、临时建筑不得作为物业服务用房。

物业服务用房应当包括物业服务企业用房、业主委员会办公用房。其中，业主委员会办公用房建筑面积应当不少于十五平方米。

（四）分期开发建设的，首期配置物业服务用房建筑面积不得少于一百平方米。

（五）物业服务用房所有权属于全体业主所有，不得分割、转让和抵押。

前期物业服务合同应当对下列主要事项作出约定：

（一）物业项目名称、建筑面积、物业管理区域范围等基本情况；

（二）物业服务内容、标准、收费方式、收费项目和价格；

（三）物业服务用房的面积、位置和权属；

（四）物业的承接查验；

（五）物业的使用和日常维修养护范围；

（六）违约责任；

（七）合同期限、合同延续条件、合同争议处理方式等其他事项。

前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，或者业主大会决定自行管理的，前期物业服务合同终止。

前期物业服务合同副本应当在合同签订之日起十五日内，由建设单位报县（市）、区物业管理主管部门备案。

现场查验二十日前，建设单位应当向物业服务人移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

（五）承接查验所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

建设单位应当委派专业人员在县（市）、区物业管理主管部门的监督指导下与物业服务人共同进行现场查验，确认现场查验的结果，形成包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容的书面查验记录，签订书面物业承接查验协议。

物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改，或者委托前期物业服务人整改。

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

未交付业主的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位承担；已交付业主的物业，物业服务费根据本条例的规定和合同的约定，由业主承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免的费用由建设单位交纳。

建设单位应当书面通知业主办理物业交付手续；业主收到书面通知后，在通知办理交付手续期限内不办理交付手续的，自通知期限届满之日起视为交付。双方另有约定的除外。

关键词：物业管理与服务

一个物业管理区域应当由一个物业服务人实施物业服务。

物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。

物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务肢解后分别转委托给第三人。

电梯、消防设施等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由符合资质的专业机构或者人员实施。

物业服务人享有下列权利：

（一）劝阻违反管理规约、损害物业或者损害业主共同利益和公共安全的行为；

（二）依照物业服务合同约定收取物业服务费用；

（三）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者无偿提供合同约定之外的其他服务。

物业服务人应当履行下列义务：

（一）按照物业服务合同约定提供相应物业服务；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

（三）按照法律、法规规定及物业服务合同约定落实安保人员、设施及安全防范措施，并协助公安等相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作；

（四）受委托利用物业共用部位、共用设施设备经营的，应当每半年向全体业主公布一次共用部位、共用设施设备经营与收益情况，接受业主、业主委员会的监督；

（五）按照法律、法规规定和物业服务合同的约定，负责物业的维修、养护和更新改造，并如实记录；

（六）妥善保管物业档案资料和有关财务账册、原始凭证；

（七）接受业主和业主委员会的监督，听取业主、物业使用人的意见和建议，改进和完善物业服务；

（八）执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作；

（九）法律法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

物业服务人不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。

除有关国家机关依法调取外，未经业主、物业使用人书面同意，物业服务人不得向其他单位和个人出售或者提供业主、物业使用人的个人信息。

物业服务人未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

物业服务收费可以实行市场调节价或者政府指导价。政府指导价由市价格主管部门会同市物业管理主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。

实行市场调节价的，由建设单位或者业主与物业服务人在物业服务合同中约定价格。

实行政府指导价的，按照政府公布的基准价及其浮动幅度，由建设单位或者业主与物业服务人在物业服务合同中约定具体收费标准，物业服务人应当到市价格主管部门和市物业管理主管部门备案。

物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式收取。具体标准和方式由物业服务合同约定；实行政府指导价的，应当在指导价范围内确定。

实行酬金制的，物业服务人应当向全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年至少公布一次物业服务资金的收支情况。

物业服务合同期限内，物业服务人不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的，物业服务人应当公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料，与业主委员会协商，并经业主大会决定，签订变更协议或者补充合同；没有成立业主大会的，需经全体业主共同决定，签订变更协议或者补充合同。

业主应当根据物业服务合同的约定向物业服务人支付物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主违反约定逾期不支付物业服务费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

关键词：物业的使用与维护

业主、物业使用人和物业服务人，应当遵守有关法律、法规的规定，不得影响公共安全、损害公共利益，不得干扰、损害他人的合法权益。

因维修房屋及共用设施设备给有关业主造成损失的，由责任人负责修复或者补偿。业主、物业使用人应当为物业服务人、他人维护房屋及共用设施设备提供便利，因业主、物业使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

在物业管理区域内禁止下列行为：

（一）擅自变动建筑主体和承重结构；

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

（三）擅自改变房屋或者共用部位、共用设施设备的用途；

（四）擅自占用、损坏物业共用部位、共用设施设备；

（五）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；

（六）擅自搭建建筑物、构筑物或者私挖地下空间，设置摊点、市场，张贴、涂抹、悬挂物品；

（七）乱倒垃圾、乱堆杂物、随意停放车辆；

（八）违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，排放有毒、有害气体、液体，堆放、抛撒废弃物，产生超过规定标准的噪音；

（九）违反规定饲养家禽、家畜和其他动物；

（十）从建筑物中抛掷物品；

（十一）侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施；

（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

因物业维修或者公共利益需要，有关单位或者个人确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务人的同意；物业服务人确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

有关单位、个人或者物业服务人应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

业主、物业使用人应当遵守生活垃圾分类的规定，分类投放生活垃圾。

实行物业服务的物业管理区域内的生活垃圾由物业服务人按照相关规定分类管理、收集；未实行物业服务的物业管理区域内的生活垃圾由居（村）民委员会按照相关规定分类管理、收集，费用由业主承担。

利用物业共用部分、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务人的同意后，按照规定办理有关手续。所得收入在扣除合理成本之后，属于业主共有，按照业主大会的决定使用。

业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，办理登记手续，签订住宅室内装饰装修管理服务协议，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。

物业服务人发现业主、物业使用人和装修人在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定行为的，应当予以劝止，并要求行为人及时整改。对行为人拒绝整改或者造成事实后果的，物业服务人应当及时报告有关行政主管部门依法处理。

业主、物业使用人在物业管理区域内饲养犬只等动物的，应当遵守有关法律、法规和管理规约规定，不得侵害他人的合法权益。

物业服务人应当采取有效措施，减少犬只等动物对环境的影响，并协助有关部门加强对物业管理区域内饲养行为的监督管理。

受委托的物业服务人作为电梯使用管理单位的，应当按照法律、法规规定和合同约定履行电梯安全管理责任。

住宅电梯需要修理、改造、更新的，物业服务人和业主委员会应当及时组织实施。电梯费专项账户资金不足的，可以依法从物业专项维修资金中支出，未交纳物业专项维修资金或者维修资金不足的，由电梯的所有权人承担。

住宅电梯管理应当遵守下列规定：

（一）建设单位、业主大会或者业主委员会与物业服务人签订物业服务合同时，应当确定电梯安全使用管理方面的权利、义务；

（二）物业服务人应当每六个月公开一次电梯安全管理的相关记录和电梯运行维护费用使用情况；

（三）业主应当配合物业服务人做好电梯使用管理工作，监督物业服务人履行电梯使用管理职责；

（四）物业服务人不得以业主未交纳物业服务费为由限制业主乘用电梯。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足本区域业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，应当由业主共同决定车位划定、管理和收费等事项。

划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞消防通道、出入口等，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

关键词：物业专项维修资金

物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，实行物业专项维修资金制度。

市、县（市）、区物业管理主管部门依法负责对物业专项维修资金的监督管理工作。

物业专项维修资金属于业主所有，实行个人专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

物业专项维修资金自存入专户之日起按规定计息，利息转作维修资金滚存使用，本息每年转存一次。

物业买受人应当按时足额交纳物业专项维修资金。

未交纳首期物业专项维修资金或物业专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，业主应当及时补交或续交。市、县（市）、区物业管理主管部门应当通知业主委员会、居（村）民委员会督促业主补交、续交物业专项维修资金。

已交存物业专项维修资金的房屋所有权转让时，物业专项维修资金应当随房屋所有权一并转让，业主无权要求返还。

业主申请不动产转移登记或者抵押登记时，应当足额交纳物业专项维修资金。

关键词:法律责任

建设单位未将物业管理区域符合召开业主大会成立条件的情况和资料报送乡（镇）人民政府、街道办事处的，由县（市）、区物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处一万元以上五万元以下的罚款。

业主委员会成员未按期移交有关文件资料、印章及其他财物的，由县（市）、区物业管理主管部门责令限期改正；逾期未改正的，对责任人员处五千元以上一万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，由公安机关依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，由公安机关依法给予治安管理处罚。

违反本条例第五十四条规定，建设单位未按规定配备物业服务用房的，由县（市）、区物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。

违反本条例第五十六条规定，建设单位未通过招投标方式选聘前期物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务人的，由县（市）、区物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。

违反本条例第五十七条规定，建设单位未将前期物业服务合同备案的，由县（市）、区物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处五千元以上一万元以下的罚款。

违反本条例第五十九条规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县（市）、区物业管理主管部门处五万元以上二十万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

违反本条例第六十条规定，建设单位、物业服务人未履行承接查验义务的，由县（市）、区物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，分别处一万元以上三万元以下罚款。

违反本条例第六十一条、第七十七条规定,建设单位或者物业服务人未按规定移交有关资料、资产的，由县（市）、区物业管理主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，由县（市）、区物业管理主管部门予以通报，处一万元以上十万元以下的罚款。

违反本条例第六十九条规定，物业服务人将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县（市）、区物业管理主管部门责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

有下列情形之一的，由县（市）、区物业管理主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上三万元以下罚款：

（一）电梯费未单独设立账户、专款专用的；

（二）未按照规定公布电梯安全管理的相关记录和电梯运行维护费用使用情况的；

（三）以业主未交纳物业服务费为由限制业主乘用电梯的；

（四）未对电梯费中包含电梯安全责任保险的电梯投保电梯安全责任保险的。

物业管理主管部门、乡（镇）人民政府、街道办事处以及其他相关主管部门工作人员违反本条例的规定，不依法履行监督管理职责，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级机关给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

据了解，本条例自

2021年1月1日

起施行，2000年12月13日长春市第十一届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，2001年3月30日吉林省第九届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准的《长春市城市住宅区物业管理条例》同时废止。

文章来源：转载·长春晚报、吉林日报

编辑：月半马尧

审核：怀楠