关于争议的公共收益应当扣除的合理成本如何确定的问题

XiaoMing 2025年01月17日 09:20 0

近日，南京天泽苑业委会收到384号判决书（详见公众号“ 天泽苑”）。该判决书对公共收益成本的扣除进行了方法论述。

本案是业委会起诉物业公司要公共收益。为方便诉讼，业委会对物业公司提供的数据没有提出异议。物业公司主张，应当扣除其在管理过程中产生的保安、保洁等人工成本，以及对公共部位的维修成本。

法院认为，这个主张依据不足。

关于保安、保洁等人工成本。根据前期物业服务合同约定，物业公司原本就负有对公共部位和相关场地提供保安保洁服务的义务。相关证据不能证明其人工成本仅系停车服务而产生，业委会也未见其安排专人进行停车引导和服务。故，该抗辩意见不予支持。

关于公共设施、设备的维修成本。法院认为，公共收益的成本应当是为产生公共收益而进行的投入，修路灯等费用并非为了公共收益，该成本不应当在公共收益中扣除。

法院决定物业公司成本为公共收益的30%，其余返还给业主。

江苏省南京市江宁区人民法院民事判决书

(2023)苏0115民初384号

原告:南京市江宁区天泽苑业主委员会，

负责人:

委托诉讼代理人:蔡全义、李浩浩，北京市炜衡(南京)律师事务所律师。

被告:南京舒朗置业管理有限公司(统一社会信用代码

913201156867469309),住所地南京市江宁经济技术开发区秦淮路20 号。

法定代表人:陈莉，公司执行董事。

委托诉讼代理人:王佳佳、陈渊，江苏蔚蓝律师事务所律师。

原告南京市江宁区天泽苑业主委员会(以下简称天泽苑业委会)与被告南京舒朗置业管理有限公司(以下简称舒朗公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2023年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天泽苑业委会的委托诉讼代理人蔡全义、李浩浩，被告舒朗公司的委托诉讼代理人王佳佳、

陈渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告天泽苑业委会向本院提出诉讼请求:1判令被告舒朗公司返还2021年度及2022年度的公共收益合计561536.84元;2判令被告承担本案受理费。事实与理由:根据被告提供的公共收益明细表，2021年度的公共收益收入为418001.08元，2022年度的公共收益收入为384194.41元，两个年度的公共收益总额为802195.49元。根据关联案件对公共收益的核算思路，原告同意按照公共收益的30%的标准考虑其成本，故其主张被告返还公共收益合计561536.84元。

被告舒朗公司辩称:1.本案系针对案涉小区2021年度及2022年度的公共收益的处理，应具体问题具体分析，尤其是人工成本是可以明确核算的，公工收益应在扣除税费、电费、人工成本后再进行三七分，其中业主分得的70%的部分还应扣除本应由业主承担的电梯维修费用以及其他公共设施的更新改造费用。公共收益的分配，关系到小区未来公共收益的分配问题，与小区长远的管理以及物业公司的经营收益密切相关，如果继续忽视人工成本的真实投入，对于被告来说是极不公平的。2.电梯维修费用以及公共设施的更换、改造，并不在电梯日常的维保以及物业费支付的范围内，上述费用至少在 2021年度已均由物业公司先行垫付，该部分费用本应由业主承担，应在总收益中予以扣除。3.舒朗公司是一家合法合规的3A级物业公司，物业服务本身是全方位动

态性的服务，服务周期也很长，在服务于业主十多年的时间里，被告也做了大量的工作，尤其是疫情防控期间，被告积极展开抗疫工作，增加了物资及值班门岗，及时保障了小区业主疫情期间的生命安全，期间增加了成本费用，恳请法庭在公共收益中酌情予以扣除。

本院经审理认定事实如下:2010年3月26日，南京天富房地产开发有限公司(甲方，系天泽苑小区的建设单位)与舒朗公司(乙方)签订《前期物业管理服务合同》，约定乙方提供的前期物业管理服务句括物业共用部位的维修养护、物业共用设施设备(含电梯特种设备)的日常运行和维修养护、物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务、公共绿化的养护服务、交通和车辆管理服务、公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理、装饰装修管理服务等;物业服务费用主要用于管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等、物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用、物业管理区域清洁卫生费用、物业管理区域绿化养护费用等;包干制服务费不含物业共用部位、共用设施设备中修、大修和更新、改造费用、代收代交的公共能耗费、停车费、停车管理服务费:停车管理服务费主要用于停车场服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等、停车场共用车位和共用部位的维修养护费用(业主自有车位的维修养护费用由其自行承担)、停车场配套的设施、设备(句括照明、通排风、给排水、消防、标识等系统)的维修养护费用及运行能耗费用、停车场的公用环境清洁卫生费用、法定税费等。《天泽苑业主大会议事规则》约定业主大会授权业主委员会代理全体业主就追讨公共收益等事务维权，根据本小区《议事规则》中相关条款规定，业主大会授权业主委员授权业主委员会代全体业主采取包括不限于提起民事、行政诉讼在内的手段向物业服务人追索被其侵占的属于全体业主之公共收益。2020年12月18日，天泽苑业委会成立。

审理中，舒朗公司提交第一组证据:1、《天泽苑项目2021年度公共收益收支明细表》，该表显示2021年度车位费收入(已扣除税金)为240737.76元、公共创收收入(已扣除税金和电费)为177263.32元，合计418001.08元;车辆秩序员及保洁员人员成本259081.52元、垫付公共区域更换设备及电梯维修费用27075元，以上合计286156.52 元;综上，盈亏合计为131844.56元。2、小区区位图，证明天泽苑小区停车位分布在小区四周，占地面积大，管理任务重:2021年度《天泽苑物业小区清洁服务承句合同》2021年路面车位(车辆秩序员)费用明细、3个地面车位停车服务专员保安的劳动合同、3人社会保险权益记录单，证明2021年度天泽苑小区地面公共车位管理配备了2名保洁及3名专员保安。人员成本共计286156.52元:3、2021年电梯配件更换清单、电梯维修记录单、产品报价单及发票、联系函、催告函等证据，证明2021年度电梯维修费用合计19950元，维修不同于维保，维保主要是对电梯进行清洁、润滑、调整更换易损件和检查等日常维护保养型工作，免费辅材以外的器具更换属于维修，都需要另行支付费用。4、2020年12月19日会议记录、发票、更换路灯的照片，证明2020年12月19日，业委会开会对小区照明问题，与工程对接确定解决时间。随后，小区更换路灯，产生费用 7125 元。

5、天泽苑业主大会议事规则节选及照片，证明天泽苑业主大会议事规则第23条，明确约定小区收益可用于紧急状况下的物业管理、设备设施及抢险开支。另外，疫情期间，舒朗物业为保障业主疫情安全增设了门岗值班，也投入了大量人力、物力成本。

第二组证据:1、《天泽苑项目2022年度公共收益明细表》。

该表显示2022年度车位费(已扣除税金)为238071.17元、公共创收收入(已扣除税金和电费)为146123.24元，合计384194.41元;车辆秩序员及保洁员人员成本为253983.14元、垫付公共区域更换设备及电梯维修费用为9200元，以上合计263183.14元;综上盈亏合计为121011.27元。2、2022年度《天泽苑物业小区清洁服务承句合同》、3位地面车位停车服务专员保安的劳动/劳务合同、保安工资统计表格、保安工资流水、社会保险权益记录单，证明2022年度天泽苑小区地面公共车位管理配备了2名保洁及3名专员保安，人员成本共计253983.14元。3、2022年度电梯配件更换清单、维修记录单、产品报价单、发票、照片等证据，证明2022年度电梯维修6次，维修费用合计9200元。原告天泽苑业委会对上述证据质证后认为:1、根据舒朗公司提供的上述明细表，2021年度及2022年度的公共收益总额为802195.49元，其同意按照公共收益的30%作为成本，故主张舒朗公司返还公共收益金额为561536.84元。2、对舒朗公司提供的

保洁、保安人工成本的相关证据真实性由法庭依法审核，关联性其不予认可，保安、保洁本身就是物业服务的基本内容，业主已支付物业费作为对价，不应再作为公共收益的成本进行二次扣除，并且实际也未见舒朗公司安排专人进行停车引导和服务，案涉小区内除极少量的访客车辆外，绝大多数车辆都是包月停在固定车位上，不需要引导。3、对小区区位图真实性认可，但区位图中停车位和路面临时停车位都在小区地表，属于物业服务的区域，无论是否停车，被告本来就需要提供保洁和保安服务，故该部分不应单独计算成本。4、对于电梯维修、路灯更换等证据，真实性认可，但公共设施设备维修属于物业服务的应有内容，业主不应在物业费之外另行支付成本5、对于业委会议事规则等证据真实性、合法性认可，但对证明目的不予认可，并无权威机构认定局部疫情爆发属于灾难灾害，更不属于物业管理真空，被告因疫情防控增加的支出，没有理由从公共收益中支出。

本院认为:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。本案中，被告舒朗公司提交《天泽苑项目2021年度公共收益

收支明细表》及《天泽苑项目2022年度公共收益明细表》，主张案涉小区2021年度及2022年度的公共收益(已扣除税金和电费)合计为802195.49元，原告天泽苑业委会对此不持异议，故本院认定案涉小区2021年度及2022年度公共收益收入为802195.49元。

关于争议的公共收益应当扣除的合理成本如何确定的问题。

(一)对于舒朗公司主张的案涉两年度的停车场维护人工成本513064.66元，根据《前期物业管理服务合同》约定，舒朗公司在案涉小区内提供的物业服务包括物业共用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化的养护服务、交通和车辆管理服务、公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理、装饰装修管理服务等，以上服务产生的费用均从物业管理服务费中开支。舒朗公司主张扣除的2021年度及2022年度的2名保洁人员及3名安保人员的人工成本，因舒朗公司原本负有在小区内提供物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务、交通和车辆管理服务、公共秩序维护、安全防范的合同义务，其提交的相关证据不足以证明其主张的人工成本仅系提供停车服务而产生，天泽苑业委会亦陈述实际未见舒朗公司安排专人进行停车引导和服务，故对舒朗公司主张在本案公共收益收入中直接扣除其主张的人工成本的抗辩意见。依据不足，本院不予支持。

(二)对于舒朗公司主张的案涉两年度的公共部位、公共设施及设备维修费用36275元。本院认为共有部分收入的合理成本应是为了获取公共收益所支出的经营成本，案涉公共收益来源主要是停车费收入、广告服务收入及场地租赁服务费收入，舒朗公司主张扣除的电梯维修费用及路灯更换等支出并非获取案涉公共收益所支出的成本费用，故对舒朗公司主张在本案共有部分收入中扣除上述维修费用，依据不足，本院不予支持。

综上，舒朗公司提交的证据不足以证明其有权直接从公共部分收入中扣除人工成本513064.66元及维修费用36275元，综合本案情况，本院酌定以公共收益收入的30%即240658.65元计算为舒朗公司的合理成本予以扣除，剩余部分属于业主共有，天泽苑业委会有权要求舒朗公司予以返还，故此，天泽苑业委会要求舒朗公司返还561536.84元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十二条，第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下:

被告南京舒朗置业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京市江宁区天泽苑业主委员会返还2021年度及2022年度的公共收益561536.84元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费9416元，由被告南京舒朗置业管理有限公司负担。