【推荐】九个字说清楚刻下房市去向，万科史上最好年报推介露玄机-2013年万科公司年报

文/陆新之

经过去年第四季度的宝能防御战，再到近日的深圳地铁超级白武士的现身，新闻多多的万科企业股份有限公司在大梅沙万科中心举行了2015年度业绩推介会。而以“历史最好一年”来概括2015年的万科，此时可谓踌躇满志。

而万科的年报，历来以有人文色彩著称。20多年前，还是偏安深圳一隅未曾显山露水的万科，在年报的开始，就有“山峦的形成，不是一朝一夕。”这种抒情文字。这一次，在各地房价蠢动之际，回顾惊涛骇浪的2015年，万科的年报以及王石郁亮谭华杰等等高管的现场发言，透露不少玄机。你可以不关心万科，但是不能不关心房价，不能不思考买房还是卖房这样不断刺激神经的话题。所以，万科的态度、万科的思路，就是一把钥匙。

而在笔者陆新之看来，以下的关键词是这家全所未见的最大房地产开发商最有价值的判断。

赚钱难

——万科早在2013年已经公开宣布对于房地产行业的判断——从黄金时代进入了白银时代，虽然2015年有回暖但是不影响这个大判断。没有绝活的开发商，想从这个行业赚钱越来越难。而且为了让股东高兴，万科今年分红也很给力，利润额占公司合并净利润43.87%，而上一年这个数字是35%，万科还承诺以后会进一步提高分红比例。此举确实是有蓝筹股风范。

金融——

中国可证券化的资产规模远超美国，虽然中国尚未起步，但房地产金融未来有很大想象空间，机会巨大。万科也好，其他一线开发商也罢，都会深度卷入房地产金融的大潮之中。区别在于谁能适应，谁被淘汰而已。当然，对于广大购房者而言，房地产的金融产品，可能是比起房产更有效率的投资机会！

分化

——在万科看来

，

2015年中国房地产市场的的关键词是“分化”。去年，包括北上广深以及苏州、南京、厦门等在内的14个主要城市商品住宅成交金额较上年增长51%。但其他城市仅增长5%。一二线城市确实有比较大的回升，但是三四线城市还处在缓慢去库存过程中。北上广深以及苏州、南京、厦门等在内的14个主要城市，才是值得考虑的置业地域。同时，每个城市也得精挑细选地段与项目才行。

服务

——2023年，中国照护和养老地产的市场规模有可能突破1万亿，机会巨大。房地产在经济中的枢纽地位将会因为各类衍生服务进一步强化，未来在房地产+服务方面会有很多的细分行业都将过万亿级，机会巨大。还有一点，就是90后一代的生活方式已经发生翻天覆地的变化，齐三大特征之一是去琐碎，未来不动产伴生出的服务门类远远大过以往，机会巨大。习惯赚快钱大钱舒服钱的开发商，将要习惯未来赚服务业的辛苦钱。当然、科技的应用与品牌的提升，对于角逐未来服务业王者，至关重要。

下面的一段，跟房价关系不大，对于买卖也不构成参考，但是对于资本市场来说，是个重要的信号，所以还得补上。

多赢

——各界关注

的万科宝能风波以及临时取消的深圳地铁集团与万科集团战略合作媒体见面会，引发更多碎碎念。而万科表示一切应对基于两个原则：一定有利于全体股东的利益，一定有利于万科长期的发展，希望多赢，勿论谁输谁赢。大家都能理解，这样的场合，万科喜气洋洋，不合适对这些还在最后敲定的事情多言语。实际上，目前万科管理层已经立于不败之地，猛攻的宝能系骑虎难下。虽然还会在股东大会上纠结，但是基本上胜负已分，没有太多悬念。

（陆新之，商业观察家，央视财经评论员，股权基金合伙人。陆新之于1994年开始深入采访万科，21年来撰写万科相关文稿过百万字，出版有《王石是怎样炼成的》（2004年）、《王石管理日志》（2010年）与《只有一个王石》（2014年）三本专著。）

请关注本文作者陆新之的公众号：luxizhi2015（或者搜索：财经科技新知）

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